سرقفلی
سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت در محل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.
سرقفلی دارایی نامشهودی که در نتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجادشده ، سرقفلی گفته میشود . ارزش برند شرکت ، مشتریان وفادار زیاد ، روابط خوب با مشتریان ، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع ، حق کپی‌رایت یا تکنولوژی اختصاصی ، نشان‌دهنده سرقفلی است . سرقفلی به‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته میشود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست . حساب سرقفلی در ترازنامه ، در بخش دارایی‌های شرکت ، منعکس میشود .
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید ، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید . حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند ، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده میکند ؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو .
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 56 است که با تغییراتی همراه شده است . این تغییرات به شرح زیر است:
«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود ، بلکه باید هنگام عقد قرارداد ، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند . بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد ، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد .
پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند . همین‌جا مشخص میشود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف میشود ، زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.
قانون روابط موجر و مستاجر ، که در سال 1356 تدوین شده بود ، در سال 1376 دست‌خوش تغییر شد . موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد . در قانون سال 56 از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال 76 (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد.
انواع سرقفلی
سرقفلی بعد از فراز و نشیب های بسیار در حال حاضر در قانون و عرف انواع مختلفی دارد. بحث اینکه قابل توقیف و مزایده می باشد یا خیر ؟ و با توجه به اینکه انواع مختلف دارد موارد توقیف و مزایده هم متفاوت می باشد .
1.سرقفلی به عنوان مبلغی پول که موجر در بدو امر از مستاجر می گیرد.
این نوع بدوی سرقفلی می باشد که میگفتند مزد گشودن قفل است و در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید قرار گرفته است .
در این مدل سرقفلی به وجهی که بین موجر و مستاجر رد و بدل میشود اطلاق می گردد و چون وجه بر ذمه مستاجر است قابل توقیف و مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی می شود .
روند توقیف
مرحله اول :طلبکار مستاجر باید ثابت کند عقد اجاره بین موجر و مستاجر بسته شده است و مبلغی تحت عنوان سرقفلی مورد توافق شده است
مرحله دوم:مطابق ماده 87 قانون اجرای احکام مدنی ،واحد اجرا نیز اخطار به موجر می دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و نباید آن را به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ می گردد.
2.سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در اثنای عقد اجاره می گیرد .
این نوع در قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 آمده«مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد »
مشابه همین ماده در آیین نامه همین قانون در ماده 5 آمده است که مقرر می دارد «مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ،می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی ،مورد اجاره رابرای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد ،برای مشاغل دیگر با رعایت سلیر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید».
روند توقیف
در این مورد نیز چون سرقفلی وجه می باشد مانند مورد اول قابل توقیف می باشد و سرقفلی ذر این مورد وجهی است که بر ذمه موجر یا مستاجر ثانی است و توقیف ان مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی است .
مرحله اول :طلبکار مستاجر اول پس از اثبات توافق بر دادن مبلغی در مقابل واگذاری حق ماندن در ملک تا اتمام مدت اجاره تحت عنوان سرقفلی می تواند تقاضای توقیف کند .
مرحله دوم :واحد اجرا نیز اخطاری به مستاجر ثانی یا موجر ابلاغ می کند که به موجب آن او را از دادن سرقفلی به مستاجر اول منع می کند و او را ملزم به تسلیم آن وجه به مامور اجرا می کند .
3.سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه از مالک می گیرد
این نوع سرقفلی مفهوم مخالف تبصره یک ماده 6 قانون 76 است «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره ، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. بنابراین اگر مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد خواه این مستاجر ، مستاجر اول باشد یا ثانی، زمان تخلیه حق دارد از مالک وجهی را به نام سرقفلی مطالبه کند.
روند توقیف
در این مورد نیز طلبکار مستاجر پس از اثبات اینکه مستاجر حق سرقفلی دارد میتواند تقاضای توقیف سرقفلی را بنماید، مگر توافق برخلاف این رویه اثبات شود و همچنین در این نوع سرقفلی مستاجر میتواند بدون اینکه امری را اثبات کند سرقفلی را توقیف نماید
4.سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر در قبال اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستاجر دیگر میگیرد.
ماده 7 قانون موجر و مستاجر سال 76 مقرر میدارد: «هرگاه شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذاز کند. در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید»، همچنین به موجب ماده 8 همان قانون « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید ،مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».
روند توقیف
در این نوع از سرقفلی نیز طلبکار مستاجر میتواند درخواست توقیف نماید.
مرحله اول:طلبکار مستاجر پس از اثبات وج.د شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود تراضی میان موجر و مستاجر در مورد گرفتن وجهی در قبال صرف نظر کردن از این امتیازات میتواند تقاضای توقیف آن را بنماید.
مرحله دوم: در این مورد نیز میتوان با اخطار به موجر از او خواست تا از دادن سرقفلی به مستاجر خودداری کند و آن را به دایره اجرا و یا صندوق دادگستری تحویل دهد.
5.سرقفلی عرفی
علاوه بر سرقفلی که در قانون 76 از آن صحبت شد در میان عرف سرقفلی با ماهیتی خاص رواج دارد. مالک ملک تجاری وقتی سرقفلی ملک خود را واگذار میکند مثلا قید میکند که سرقفلی این مغازه به مبلغ بیست میلیون تومان و ماهیانه با اجاره بیست هزار تومان واگذار میشود این سرقفلی فقط در مقابل مقبولیت تجاری ملک پرداخت نمیگردد بلکه عرف یک سری امتیازاتی را نیز به منتقل الیه سرقفلی به رسمیت میشناسد به این صورت که وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار میکند به این معنا است که انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه و به خریدار سرقفلی واگذار کند و مالک میداند که نمیتواند به راحتی بعد از یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را نماید مگر اینکه مستاجر به افراط و تفریط در ملک بپردازد و این همان امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی پذیرفته است پس در عرف سرقفلی واجد این امتیازات است امتیازاتی که به نوعی بر مبنای توافق ضمنی طرفین و قاعدتا دادن به حکم عرف است که البته این امر با اشکال شرعی و قانونی نیز مواجه نمیگردد.
روند توقیف
در این نوع سرقفلی وجه یا مبلغی مدنظر نیست و امتیازات حاصله سرقفلی گفته میشود و در واقع یک حق میباشد. و حال در رابطه با این نوع سرقفلی که میگوییم وجه نیست و بلکه یک حق است آیا این حق قابل توقیف میباشد ؟ در رابطه با این موضوع اختلاف نظرهای متعددی وجود دارد ولی در نهایت باید گفت با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه میتوان از طریق انتقال آن به غیر وجهی مطالبه کردمیتوان قائل به مالیت و به تبع آن قابلیت توقیفش باشیم.
ویژگی سرقفلی
- سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیکر قابل معامله ، رهن و توارث می باشد.
- تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
- سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود .
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمیتواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود . در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند ، باید مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر بپردازد . این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است .
اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها میتواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است :
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد
نکته مهمی که در قانون سال 56 وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره «سرقفلی» توافق کنیم ؟
همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر ، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود . این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است :
1- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته میشود) ، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند . باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است) ، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
2-هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد . در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
3- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد ، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.