شرایط و قوانین فسخ قرارداد ملکی

فسخ قرارداد یکی از مسائل مهمی است که در عقد قرارداد های ملکی نظیر خرید و فروش و رهن و اجاره ایجاد می‌شود. وقتی که طرفین برای ثبت قرارداد در مراکز و مشاورین املاک حاضر می‌شوند تا زمانی که برگه توافق نامه را امضا نکنند، نمی‌توان آن معامله را تمام شده دانست.
در برخی از موارد فسخ قرارداد به ضرر یکی از طرفین می‌شود. به دلیل جلوگیری از تضرر یکی از طرفین، قوانینی ایجاد شده که باید در هنگام عقد و نوشتن قرارداد به آن دقت شود. در این مقاله، گذری خواهیم داشت به این موضوع، تا افرادی که نیاز دارند، بتوانند از این مقاله برای رفع مشکلات حقوقی خود استفاده کنند. پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

تعریف فسخ قرارداد

قبل از اینکه به موارد قانونی و چگونگی رسیدگی به فسخ قرارداد بپردازیم، در مورد این موضوع، توضیحی را برای درک بهتر این مسئله بیان می‌کنیم:

” اگر بخواهیم از نظر لغوی، فسخ را معنی کنیم، به این صورت است که فسخ یعنی نقص کردن و تباه کردن. اما در این مورد یعنی فسخ قرارداد معنای متفاوتی برای آن بیان شده است. فسخ کردن قرارداد یعنی منحل کردن و ابطال ارادی قرارداد توسط یکی از طرفین معامله که منجر به نقص قرارداد می‌شود. لازم است ذکر کنیم که در مواردی نیز این فسخ کردن توسط سوم شخص و یا حتی دو طرف معامله انجام می‌شود.”

حال در این مورد قانون و مقرراتی تعیین شده است که ما در ادامه به آن پرداخته و شما را با آن بیشتر آشنا می‌کنیم.

 

انواع مختلف فسخ قرارداد و قوانین آن‌ها

وقتی که صحبت از فسخ قرارداد می‌شود، اکثر افراد تنها به املاک می‌اندیشند. ولی نکته قابل توجه این است که در هر موردی که قراردادی وضع شود، امکان فسخ قرارداد نیز وجود دارد. قانون با توجه به ویژگی‌های هر یک از این موارد نکاتی را قالب ماده قانونی بیان کرده که طرفین باید به آن دقت کافی داشته باشند. طبق قانون هر یک از طرفین اگر خلاف آن چه که باید انجام شود، عمل نمایند، موظف به پیروی از قانون بوده و در غیر این صورت باید از طریق دادگاه اقدام به حل نمایند.

به جز معاملات خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره، فسخ ‌های قرارداد به صورت زیر بیان می‌شوند:

• فسخ قرارداد در پیمانکاری

افراد زیادی هستند که زمینی را در اختیار پیمانکار قرار داده و با توجه به قرارداد و مفادی که در آن ذکر کرده‌اند، اقدام به ارائه خدمات می‌کنند. هر یک از طرفین در صورتی که از مفاد قرارداد سرپیچی کند، طرفین می‌توانند درخواست فسخ نمایند. ولی باید برای اقدام به فسخ، نکات و مستندات قابل قبولی را ارائه کنند.

در صورتی که فسخ قرارداد توسط کارفرما ابلاغ شده باشد، در مدت زمان ده روز پیمانکار موظف است، دلایل خود را مبنی بر نادرست بودن دلایل کارفرما تحویل داده و در این صورت می‌تواند مانع فسخ شود. مطلب فوق طبق قانون 47 شرایط عمومی پیمان برای کارفرمایان و پیمانکاران بیان شده است.

اگر کارفرما بخواهد بدون در نظر گرفتن مراجع قانونی و اجرای فسخ، مسیر طولانی را پشت سر بگذارد، بدون حضور پیمانکار با توجه به ماده الف 46 قانون پیمان قادر است، بدون حضور پیمانکار، معامله را فسخ کند. در صورتی که پیمانکار مخالفت داشته باشد، می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات از خود دفاع نماید.

لازم است بدانید که زمانی یک پیمانکار قادر است، درخواست فسخ نماید که یکی از موارد فوق رخ داده باشد. تأخیر در پرداخت بودجه تعیین شده، اجرا نکردن مفاد قرارداد تعیین شده از مهم ترین نکاتی است که حق فسخ را به پیمانکار می‌دهد.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت : لازم است بدانید که در هر نوع قراردادی امکان پذیر است، پس باید طوری قرارداد ثبت شود که امکان فسخ برای هر دو طرف و ایجاد اختلاف به حداقل برسد. بهتر است در صورت نیاز به فسخ، با توجه به مفاد و توافق طرفین این کار انجام شود. راه حل قانونی و مراجعه به دادگاه برای حل اختلاف بهتر است، در مرحله آخر قرار بگیرد.
• فسخ قرارداد در پیش فروش آپارتمان: ممکن است امروزه با این مسئله روبه رو شده باشید که برخی افراد قبل از اتمام مراحل کار ساختمان، پیش خرید انجام می‌دهند و کارفرمایان نیز برخی از ساختمان‌ های نیمه آماده را برای فروش در نظر می‌گیرند. فسخ در این موارد زمانی امکان پذیر است که بر خلاف قرارداد تعیین شده، مساحت تحویل داده نشود.در ماده قانونی 355، 384 و 385 قانون مدنی به این صورت ذکر شده است:
• اگر متراژی که خریدار و فروشنده در قرارداد ذکر کرده باشند، کمتر از ابعاد تعیین شده باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. (مساحت از کل ساختمان 5 درصد کمتر باشد.)
• اگر ساختمان بعد از آماده شدن بیشتر از 5 درصد از مساحت تعیین شده بیشتر باشد، فروشنده می‌تواند فسخ معامله کرده و یا اینکه خریدار مقدار مازاد هزینه ساخت را پرداخت کند.
• نکته سوم در این مورد این است که اگر مساحت تمام شده بیشتر از 5 درصد باشد، حق فسخ، با خریدار است.

مقاله پیشنهادی: نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

• چنانچه برای انجام دقیق مشکل خود در زمینه فسخ قرارداد ملکی، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324  و  02188734493

فسخ قرارداد اجاره چه زمانی اتفاق می افتد؟

زمانی فسخ قرارداد زودتر از موعد انجام می‌شود که قرارداد وضع شده در مدت زمان معین و تاریخ خاصی تعیین شده باشد. در ضمن برای فسخ نباید زمان قرارداد به اتمام رسیده باشد.

با این حال زمانی مستأجر می‌تواند درخواست فسخ معامله را نماید که مفادی که در قرارداد تعیین شده است، انجام نشود:

• موجر یا صاحب ملک قبل از اجاره، تعهدی را تعیین کرده باشد ولی به آن عمل نکند. این تعهد اگر ذکر شود، مستأجر می‌تواند فسخ معامله را خواستار شود. (مثل تعمیر درب‌های ساختمان)
• مستأجر وقتی که پی ببرد، ساختمان مورد اجاره با مواردی که در قرارداد ذکر شده، تطبیق ندارد. (مثل استفاده از وسایل سرمایشی و گرمایشی)
• زمانی که برای ساختمان مورد نظر مشکلی ایجاد شود که سکونت در آن امکان پذیر نباشد.

در مورد فسخ معامله توسط موجر نیز نکاتی وجود دارد که به آن‌ها اشاره می‌کنیم:

• اگر مستأجر خود را واجد شرایط برای سکونت در خانه بداند ولی بعداً موجر بداند که شرایطش را دارا نیست می‌تواند فسخ معامله کند. (مثل تأهل شخص)
• مطابق با قانون، اگر مستأجر نتواند به مدت 3 ماه اجاره بهای ساختمان را پرداخت کند، موجر می‌تواند درخواست فسخ دهد.

لازم است بدانید که در صورت فسخ قرارداد، وقتی طرفین هیچ گونه حقی برای فسخ ندارند، به صورت یک طرفه اقدام کنند. این قانون در خرید و فروش و رهن و اجاره ملک نیز اجرا می‌شود.

مقاله پیشنهادی: ابطال و فسخ مبایعه نامه چگونه است؟

 

در چه زمانی می‌توان معامله را فسخ نمود؟

بعد از مواردی که ذکر شد، سؤال مهم زمان فسخ معامله است. قبل از اینکه درخواست فسخ معامله را بدهید و یا اینکه با فسخ موافقت نمایید، باید به این نکات دقت کنید.

• با توجه به زمان تعیین شده و با داشتن دلیل موجه هر کدام از طرفین معامله، می‌توانند فسخ را انجام دهند. لازم است بدانید شما زمانی قادر خواهید بود از این بخش، استفاده کنید که این حق برای شما در قرارداد ذکر شده باشد.
• فسخ کننده، باید قصد و نیت خود را ارائه دهد.
• برای اینکه تأثیر حقوقی در این موضوع باشد، طرف فسخ کننده باید با رضایت کامل اقدام نماید تا تأثیر گذار باشد.
• داشتن سن و عقل در فسخ اهمیت دارد. چرا که از نظر حقوقی این موضوع اهمیت زیادی دارد.

لازم است در این بخش اشاره کنیم که در کنار حق فسخ، حق ضرر و زیان نیز برای طرفین در نظر گرفته می‌شود. به این صورت که هر یک از طرفین که خواستار فسخ باشند، باید ضرر و زیانی را که در قولنامه حقوقی ذکر کرده‌اند، به طرف خود پرداخت نمایند.

سؤالات متداول

1. حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه چه زمانی ممکن است؟

پاسخ: حق فسخ به صورت یک طرفه امکان پذیر نیست. فقط زمانی که یکی از طرفین مدارکی را ارائه نماید که یکی از طرفین معامله به مفاد قرارداد عمل نکرده باشد.

2. مقدار هزینهٔ فسخ در قرارداد چقدر است؟

پاسخ: هزینه ضرر و زیان در فسخ با توجه به توافق طرفین تعیین می‌شود.

3. در صورت موافقت نکردن یکی از طرفین با فسخ، باید چه کاری انجام داد؟

پاسخ: اگر شما به عنوان یکی از طرفین، مدارک و مستنداتی را دال بر بد عهدی طرفین در اختیار داشته باشید، می‌توانید از طریق مراجعه قضایی نیز اقدام کنید.

در صورت هر گونه ابهام در مورد این موضوع و موارد مربوطه، شما می‌توانید با وکلای ما تماس گرفته و اطلاعات کافی در این زمینه را دریافت کنید. گروه حقوقی دادگستران نگین عدالت آماده پاسخگویی به سوالات و مشکلات حقوقی شما عزیزان می باشد.