قرارداد مشارکت در ساخت 

 قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که بین مالک و سازنده منعقد شده و به واسطه آن، بر سر ساخت بنایی، با مشخصات معین توافق می‌کنند، در این قرارداد آورده و یا همان سرمایه مالک، زمینی است که ساختمان در آن ساخته می‌‌شود و سرمایه سازنده، نیز هزینه‌‌هایی است که در حین عملیات ساخت متحمل می‌‌شود و نهایتاً طرفین در آپارتمان احداثی به نسبت قدر السهم توافقی شریک گردند. نظر به این اکثر قرارداد های مشارکت در ساخت که از سوی سازندگان یا مالکان، غیر اصولی و غیر حقوقی، بین مالک و سازنده منعقد می‌گردد. این موضوع باعث طرح دعاوی متعدد و مختلف، از سوی مالکین علیه سازنده و بالعکس می‌گردد.

در نظام حقوقی ایران قوانین و مقررات ویژه‌ای درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وضع نگردیده و قالب این عمل حقوقی در هیچ یک از عقود معین قابل توجیه و تطبیق نمی‌باشد. بنابراین ناچار از تمسک به ماده (10) قانون مدنی و برشمردن این قراردادها در زمره‌ي عقود نامعین هستیم‌. باید این قرارداد را عقدي لازم دانست. براي توجیه این امر می‌توان به اصل لزوم در قراردادها تمسک کرده و بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی براي خیار منطبق با قانون مدنی. بر این اساس لازمه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت پول یا چک روز از جانب سازنده نیست و قرارداد اصولاً به محض امضاء معتبر و لازم الاجرا بوده و تمامی تعهدات بر ذمه طرفین بار می‌‌شود.

 

تعهدات مالک 

بارزترین تعهد مالک، در اختیار گذاشتن ملک به سازنده، برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد، نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است. چرا که بدون در اختار گذاشتن ملک به سازنده، از طرف مالک، اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس ذکر شدن چنین تعهدی، بر ذمه مالک، نیازی به تصریح در قرارداد ندارد.

تعهدات سازنده

 در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهداتی برای سازنده برشمرده می‌شود، مانند پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه ‌‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک، الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌‌ های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره. با توجه به اين كه در صورت بروز خسارت مالی يا جانی، در مسير اجرای عمليات ساختماني، ممكن است، مالك نيز علاوه بر سازنده، مسئوليت حقوقي داشته باشد، در پروژه‌ هاي مشاركت در ساخت، معمولاً سازنده متعهد مي‌شود كه نسبت به اخذ برخي از انواع بيمه ‌ها اقدام كند. حال اگر سازنده از گرفتن بيمه‌ هاي مورد تعهد، استنكاف نمايد، مالك مي‌تواند، الزام وي را از دادگاه بخواهد.

نحوه نگارش شروط و تضمینات آن‌

براي جلوگیري از سوء استفاده ‌هاي احتمالی، ممکن است، طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ می‌نمایند‌. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت، طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به کار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز‌، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند. مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده اخذ شود، تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند. باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده (427) قانون مدنی است. این نقیصه مربوط به کیفیت است.

• چنانچه برای نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324  و  02188734493

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

مدت زمان این نوع قرارداد، معمولا به صورت جدول زمان بندی ارائه می‌شود و در صورت عدم رعایت زمان بندی، جریمه هایی در نظر گرفته شده است.

نقش داور و کارشناس فنی در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است و نه صرفاً میانجی گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا. انتخاب کارشناس فنی مرضی الطرفین در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیار راهگشا است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهار نظر کارشناسی حل می‌شود.

 

عدم انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت و خسارات عدم ایفای تعهدات‌

در برابر عدم انجام تعهد، طبق قانون مدنی ابتدا باید دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود یا طبق ماده (222) قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه ‌های آن محکوم کند، اگر سازنده ساختمان را بر خلاف تعهد نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی‌تواند در ابتدا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه ‌های لازم برای تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد را تقدیم دادگاه کند. با استفاده از خیار تخلف شرط در صورت عدم انجام تعهد از جانب متعهد اختیار فسخ معامله را برای موکل متعهد له منظور نموده و یا طبق ماده (236) قانون مدنی، فسخ معامله را به صورت شرط نتیجه انفساخ در معامله قید کند. همچنین چنانچه تحویل ملک از جانب مالک تحقق نیابد می‌توان الزام وی را از دادگاه مطالبه کرد.

در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارت‌های وارده بر اساس قرارداد در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود (مواد 220 و 221 قانون مدنی).

با توجه به قوانین مدنی، مسئولیت مدنی و آیین دادرسی مدنی، اثبات ورود این نوع خسارت دشوار بوده و مخصوصاً اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد که به موجب تبصره (2) ماده (515) قانون آیین دادرسی مدنی قابل مطالبه نیست، عدم النفع یعنی خسارتی که به واسطه راکد و بی استفاده ماندن یا سود نبردن از آن چه در حالت عادی می‌تواند برای فرد مورد نظر، دارای منافع مالی باشد وارد شده است این خسارت را قانوناً نمی‌توان مطالبه کرد.

در صورتی که بین طرفین در خصوص ایفای تعهدات قراردادی اختلافی حاصل شود، بار اثبات ادعا بر عهده کسی است که متعهد قرارداد محسوب می‌شود مگر اینکه خلاف این در قرارداد شرط شود.

 

خسارات تأخیر‌ 

طرفین در قبال تأخیر انجام تعهد، مسئول اند و در صورت درج در قرارداد‌، بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، موظف هستند‌، مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به طرف دیگر بپردازند. البته باید در نظر داشت که شرط مطالبه‌ خسارت، آن است که طرف متخلف از انجام تعهد‌، برابر ماده 228 قانون مدنی نتواند ثابت کند که عدم انجام به موقع، معلول حوادث غیر قابل پیش بینی و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

چنانچه حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته نشده باشد فقط می‌توان الزام طرف را به ایفای تعهد خواست و ضمناً برای مطالبه خسارت اقدام نمود. علی ایحال فسخ قرارداد عمل حقوقی یک‌جانبه‌ای است (ایقاع) که در صورت بروز موجبات آن نیازی به حکم دادگاه ندارد و می‌تواند با ارسال اظهارنامه ‌ای به طرف مقابل ابلاغ گردد. بدین ترتیب لازم نیست که برای استفاده از حق فسخ خود ابتداء الزام طرف مقابل به ایفای تعهدات قراردادی را از دادگاه بخواهید. ضمناً لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه ‌‌های انجام شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود در پروژه شریک خواهد بود، اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد. برای اجتناب از چنین وضعیتی بهتر است در قرارداد پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می‌‌تواند هزینه‌ هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت. اگر تصمیم به استفاده از حق فسخ به وجود آمده در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را دارید با ادامه همکاری با طرف مقابل در واقع حق فسخ خود را اسقاط نموده‌اید.

• چنانچه برای نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324  و  02188734493

دعاوی مشارکت در ساخت

دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری مرسوم است كه در قرارداد مشارکت در ساخت ، مالك ملك به سازنده، وكالت مي‌دهد تا به نيابت از وي مراحل اداري مورد نياز در امر ساخت، نظير اخذ پروانه تخريب و نوسازي از شهرداري و امور ثبتي ملك را پيگيري كند. در مقابل، سازنده انجام مراحل اداري را به عهده مي‌گيرد. معمولاً وكالت كاري مورد نظر پس از امضاي قرارداد مشاركت و در راستاي آن به سازنده، اعطا مي‌شود. اگر مالك با وجود توافقي كه با سازنده كرده است، از اجراي تعهد خود شانه خالي كند و وكالت كاري مورد نظر را ندهد، سازنده در ادامه عمليات ساخت با مشكل مواجه مي شود. يكي از راه حل‌ها در اين فرض، طرح دعواي الزام مالك به تنظيم سند رسمي وكالت كاري از سوي سازنده است.

سایر دعاوی

• الزام مالک به تسلیم و تحویل زمین
• الزام به انتقال رسمی سند مالکیت به سازنده بر اساس قدر السهم از پلاک ثبتی زمین
• الزام به ایفای تعهدات قراردادی
• الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند مالکیت
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در تحویل آپارتمان یا سازه‌های ساخته شده
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در اخذ سند مالکیت و گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در اخذ پروانه ساختمانی
• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ناشی از قرارداد مشارکت
• دعاوی پیش فروش قدرالسهم به اشخاص ثالث از طرف مالک یا سازنده
• دعاوی تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت دراثر تغییر اوضاع و احوال اساسی
• دعاوی انتقال قرارداد مشارکت در ساخت

سوال ـ آیا امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از ناحیه مالک به دلیل تأخیر وجود دارد؟

پاسخ: چنانچه شرایط فسخ در قرارداد قید شده باشد باید طبق آن عمل کرد و اگر شرایطی برای فسخ ذکر نشده باشد شما می توانید فرد را ملزم به انجام تعهد و پرداخت خسارت تاخیر آن نمایید. ضمناً مالک می‌تواند با توجه به توافقات صورت گرفته خسارت و ضرر و زیانی که بوجود آمده است را مطالبه کند. مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند.

سوال ـ اگر مالک از تسلیم ملک به سازنده خودداری کند آیا می‌‌توان الزام او به تسلیم را از دادگاه خواست؟

پاسخ: بله، با توجه به این‌که تسلیم ملک تعهد مالک بوده و اجرای پروژه نیز بدون تحقق تسلیم امکان پذیر نیست می‌توان الزام مالک به تسلیم را از دادگاه مطالبه کرد.