دعوای دستور تخلیه چیست؟

دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق می‌شود که مالک مال غیر منقول، علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقاً با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است. مهم‌ترین حالتی را که دعوای تخلیه قابل تحقق است، هنگامی است که مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او می‌شود. البته در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد، نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند. به ‌عنوان مثال ممکن است، مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند، ولو بدون هیچ دلیل موجهی، می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می‌کند. مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره می‌داند. در صورت هرگونه تقصیر و سهل ‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود. در ادامه به بررسی دعوای دستور تخلیه، شرایط دعوای تخلیه، حکم تخلیه و وکیل برای حکم تخلیه خواهیم پرداخت. پس با ما همراه باشید.

نکته ـ اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند، ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند، در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهار نامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد. اگر موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و حکم تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

 

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای دستور تخلیه

در پرونده خلع ید، خواهان نیازی به داشتن قراردادی ما بین خود و خوانده ندارد و در واقع در خلع ید، مالک یک مال غیر منقول علیه متصرفی مطرح می‌کند که بدون اذن‌، ملک او را متصرف کرده است ولی دعوای دستور تخلیه در حالتی است که ما بین خواهان و خوانده رابطه‌ای قرار‌دادی وجود دارد و شروع تصرف خوانده‌، با اذن است. بنابراین در رابطه میان موجر و مستاجر بحث خلع ید مطرح نیست .

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

 دستور تخلیه پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادر می‌گردد. یکی از موارد اجرای حکم فوری رأی در روابط موجر و مستأجر است؛ ماده (3) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این مزیت را برای موجر به وجود آورده است که «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی‌ توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطان قوه قضائیه انجام خواهد شد.»، بنابر این دعوای دستور تخلیه که صادر شد با شرایط یاد شده بلافاصله اجرا می‌شود و منتظر رسیدگی به اعتراض مستأجر نمی‌شوند و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می‌گردد. لیکن اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. حکم تخلیه برخلاف دعوای دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می‌باشد. درخصوص املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام می‌شود، مگر در صورتی که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی داشته باشد.

• چنانچه برای انجام دقیق مشکل خود در زمینه حکم تخلیه، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324  و  02188734493

 

مرجع صالح برای طرح دعوای دستور تخلیه

مطابق با بند (ب) ماده (9) قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد. دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود. باتوجه به این که مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و هزینه دادرسی چندانی ندارد.

شرایط دعوای دستور تخلیه

مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه در اجاره: در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌ عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف، پول پیش، به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند. اگر حق نسبت به مالی چون قبض آب و برق و غیره از طرف موجر مطرح باشد‌، موجر می تواند مال ودیعه را از قبل توقیف کند و با طرح پرونده ضررو زیان در مرجع صالح به حق خود برسد.

اجرت المثل : در صورتی که مستاجر با وجود مخالفت موجر ملک را تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره‌بهای ‌مدت، پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضای مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد؛ در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد. در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقای تصرفات مستاجره و از ‌آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود، در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت ‌المثل ملک نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشار الیه خواهد بود.

خسارت به مورد اجاره: اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد، نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می‌باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می‌تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد.

چک تخلیه ملک: در روابط موجر و مستاجر مساله‌ ای که باب شده چک تخلیه ملک از مستاجر اخذ می‌گردد، حال آن که با توجه به قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ موجر نیازی به چک تخلیه ندارد، در صورتی که قرارداد اجاره درست تنظیم شده باشد، در زمان انقضای مدت قرارداد موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه عین مستاجره را می‌نماید که خیلی سریع به نتیجه می‌رسد.

 

مراحل دستور تخلیه ملک

1. برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهار نامه به مستاجره نیست. اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد، موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء می‌تواند با ارسال اظهار نامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.

2. برای گرفتن حکم تخلیه یک ‌هفته ‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند، هر چند که در عمل گاهی شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نمی‌کنند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند. وفق ماده (۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶؛ قرارداد های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی گردد، در غیر این صورت وفق بند(۵) ماده(۲) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر؛ قرارداد شما تابع قوانین قبلی موجر و مستاجر(۱۳۵۶ و ۱۳۶۵) احکام حقوقی آن‌ها خواهد بود.

3. شرایط لازم برای تقاضای تخلیه ملک: باید مدت زمان اجاره‌ای که در قرارداد ثبت شده است، منقضی شده باشد.

4.  مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

5. مستاجر کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

6. تخلفی از شرط انتقال به غیر مال مورد اجاره اتفاق افتاده باشد.

7. استفاده از مال مورد اجاره در موارد غیر مشروع صورت گرفته باشد. در این صورت‌ها، می‌توان خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

8. شورای حل اختلاف موظف است، ظرف یک هفته در صورت جمع بودن شرایط، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، اجرای دستور تخلیه نیازی به اجرائیه نداشته و مامور مکلف است، به مستاجر ابلاغ کند که فوراً تخلیه نماید.

9. تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی، درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، می‌توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می‌توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدور اجرائیه جهت تخلیه ملک کرد که در این‌صورت دفتر خانه ورقه اجرائیه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌کند.

10. شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره دعوای دستور تخلیه، دعوای تخلیه، شرایط دعوای تخلیه، حکم تخلیه، حکم تخلیه، وکیل برای حکم تخلیه با مشاوران ما تماس حاصل فرمایید.

11. پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است، ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می‌باشد.

مقاله پیشنهادی: فسخ قرارداد ملکی و شرایط آن چگونه است؟

 

تخلیه ملک دارای سرقفلی

بدواً باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد، دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد، موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

قانونگذار در سال ۱۳۵۶ ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی، یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه پیش‌بینی کرد، به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، می‌توانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنین در موارد محدودی که موجر می‌‌توانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد.

هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال ۱۳۵۶ حاکم شود که در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند:

ـ مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.
ـ در صورت احتیاج مالک.
ـ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.
ـ وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود.
ـ مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد.
ـ مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.
ـ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، وفق مقررات مواد ۲ ، ۳ و ۴ قانون مذکور، ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد شد.

نکته ـ البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه ملک عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت.

• چنانچه برای انجام دقیق مشکل خود در زمینه حکم تخلیه، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324  و  02188734493

 

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری:

بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید‌، در صورتی که مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند‌، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می‌کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.

توقف دعوای دستور تخلیه:

زمانی امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود. اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد، می تواند با توجه به مواد 9 و 27 قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه نماید.

جهت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر در زمینه دعوای تخلیه و دستور تخلیه با ما تماس حاصل فرمایید. گروه حقوقی دادگستران نگین عدالت با سال ها تجربه در زمینه انواع پرونده های حقوقی و زیر نظر وکلای پایه یک دادگستری در خدمت ما عزیزان می باشد.